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Die 5 häufigsten Fehler, die du bei einer Eigenheimfinanzierung vermeiden solltest

Fehler bei einer Baufinanzierung können nicht nur teuer, sondern auch echt problematisch werden. Wir haben die 5 gravierendsten Fehler zusammengetragen und erklären, wie man sie vermeidet.

1. Deine Immobilie ist zu teuer

Klar: Immobilien sind in der letzten Zeit deutlich im Preis gestiegen. Subjektiv sind also aktuell alle Immobilien teuer. Tatsächlich liegt es aber an deinem Einkommen und deinen Ersparnissen, ob eine Immobilie für dich zu teuer ist. Es macht absolut Sinn, zuerst das eigene Budget zu ermitteln und dann auf die Suche zu gehen. So erspart man sich den Frust in der falschen „Preisklasse“ zu suchen und kennt seinen individuellen Rahmen genau.

Wir ermitteln kostenfrei und unverbindlich für dich dein Kaufbudget. Mit einem „Was kann ich mir leisten-Gespräch“ bei einem unserer Baufinanzierungsberater. Kontakt einfach via Kontaktbutton rechts.

Als Faustregel gilt: 75x das Haushaltsnettoeinkommen = maximale Kreditsumme. Bei 4.000 EUR Nettoeinkommen wäre das ein Kredit über rund 300.000 EUR. Für den möglichen Kaufpreis kann man dazu noch das angesparte Eigenkapital addieren. Aber Vorsicht: dabei die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 EUR liegen sie derzeit in Sachsen bei rund 27.000 EUR.

Apropos Eigenkapital: das bringt uns gleich zu Punkt 2 der größten Fehler.

2. Zu wenig Eigenkapital

Eigenkapital soll nicht nur dazu dienen, die Kaufnebenkosten zu finanzieren. Da bei jedem Umzug, Bau oder jeder Sanierung unvorhergesehene Dinge eintreten können, ist es wichtig einen Puffer einzukalkulieren.

Und nicht nur das: der Umzug in die eigenen 4 Wände ist häufig auch eine Vergrößerung der Wohnfläche oder eine Veränderung insgesamt. Größere oder neue Räume brauchen auch Möbel, ebenso will der neue Garten bepflanzt werden. Diese zusätzlichen Kosten solltest du unbedingt im eigenen Finanzierungsplan mitberücksichtigen.

Auch hier gibt es eine Faustregel: 20% der finalen Kosten sollten mit Eigenkapital unterlegt sein.

Bleiben wir beim oben genannten Beispiel: mit 4.000 EUR Haushaltsnettoeinkommen könnt ihr einen Kredit von 300.000 EUR aufnehmen. Davon kann der Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus gezahlt werden. Die 20% Eigenkapital bedeuten in diesem Fall, ihr solltet rund 60.000 EUR angespart haben. Davon würden ca. 27.000 EUR in Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungen und Maklergebühren fließen.

Es bleiben euch dann rund 33.000 EUR, die für die Umbaukosten, neue Küche, neue Möbel, Reparaturen oder die Gestaltung des Gartens verwendet werden können.

Ihr habt noch nicht genug Eigenkapital? Dann los: 60.000 EUR spart ihr in 40 Monaten an, wenn ihr 1.500 EUR monatlich zur Seite legt. So merkt ihr auch gleich, wie hoch später die Rate der Baufinanzierung und die tatsächlichen Nebenkosten eures Immobilienbesitzes sein werden und ihr gewöhnt euch bereits jetzt daran.

Damit kommen wir zu Punkt 3.

3. Die Rate passt nicht zu euch

Verbraucherschützer raten dazu, nicht mehr als 30-40% des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnkosten auszugeben. Zu Wohnkosten gehören aber nicht nur die Kreditrate, sondern auch alle anderen Kosten, die man häufig nicht auf dem Schirm hat, beispielsweise: Strom, Heizungskosten, Wasser und Abwasser, Grundsteuer, Versicherungen für Hausbesitzer, Instandhaltungen.

In unserem Beispiel von 4.000 EUR Nettoeinkommen lägen die maximalen Wohnkosten also bei rund 1.600 EUR pro Monat, inkl. der Kreditrate. Prüft eure aktuelle Stromrechnung, recherchiert die Kosten für Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuern und Co. und bleibt dabei unbedingt realistisch.

Außerdem solltet ihr regelmäßige Rücklagen für Reparaturen ansparen. §28 des zweiten Wohnungsbaugesetzes gibt eine gute Orientierung: für Neubauten sollten es 7,10 EUR/m² pro Jahr sein, für Gebrauchtimmobilien über 22 Jahre seit Erstbezug sind es 9 EUR/m² und für Altbauten 11,50 EUR/m². Für ein neues Einfamilienhaus von 150m² sind das also mindestens 1.065 EUR pro Jahr. In 30 Jahren spart ihr so rund 32.000 EUR an, die dann für größere Reparaturen genutzt werden.

Wenn ihr raus aus der Stadt aufs Land zieht, rechnet außerdem die Kosten fürs Pendeln zur Arbeit durch. Häufig werden zwei Autos benötigt, was neben Benzin auch Kosten für Versicherung, Durchsicht, Autofinanzierung und Steuern bedeutet.

Ebenso entscheidend ist die Höhe der Tilgung für die gesamte Kreditrate. Im Idealfall ist die Hausfinanzierung vor der Rente abbezahlt. Dann ist das Haus meist 30 Jahre älter als zum Einzug oder seit der letzten Sanierung und viele Dinge wie Fassade, Dach, Heizung oder Bäder müssen wieder saniert werden. Das erst mit Renteneintritt erneut zu finanzieren, kann dann schwierig werden.

Das führt uns zu Punkt 4.

4. Laufzeit des Kredites ist zu lang

Eine niedrige Tilgung verlängert die Dauer des Kredites, verringert aber die monatliche Belastung. Eine höhere Tilgung verkürzt nicht nur die Kreditdauer, sondern spart Zinsen über die Laufzeit. Wer jährlich einen größeren Bonus zum Jahresende bekommt, kann die monatliche Belastung geringer halten und dafür jedes Jahr eine Sondertilgung vornehmen und so schneller fertig werden.

Es gilt also genau abzuwägen. Dafür kommt es natürlich auch darauf an, wie alt man zum Zeitpunkt der Finanzierung ist, ob noch Elternzeit mit geringerem Einkommen ansteht oder ob die Karriere und damit verbundene Einkommenssteigerungen schon absehbar sind.

Auch hier gilt: gemeinsam mit dem Baufinanzierungsberater können unterschiedliche Varianten besprochen und abgewogen werden. Finanzierungen sollten nicht zu knapp kalkuliert werden, so dass auch persönliche Veränderungen, Jobwechsel, Kinderauszeiten oder Teilzeitjobs nicht zu finanzieller Überforderungen führen.

5. Die Zinsbindung passt nicht

Aktuell steigen die Zinsen wieder an, nachdem sie viele Jahre nur eine Richtung kannten: nach unten. Insbesondere bei steigenden Zinsen gilt, dass Zinsbindungen planbare, feste Raten über einen bestimmten Zeitraum ermöglichen. So kann man genau kalkulieren, wie die monatliche Belastung für die Dauer der Zinsbindung aussieht. Denkt daran: gerade bei niedrigen Tilgungssätzen werden in den ersten Jahren der Finanzierung hauptsächlich Zinsen zurückgezahlt, weniger das eigentliche Kreditkapital.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben: ausgehend von 2% Tilgung und einem Zinssatz von 2,5% sind nach 10 Jahren von anfänglich 300.000 EUR noch gut 230.000 EUR Kredit übrig. Steigen die Zinsen in der Zwischenzeit an, verlängert sich die Kreditlaufzeit bei gleicher Rate. Wenn man doch schneller zurückzahlen will, kann man dann die monatliche Rate erhöhen.

Als Sparkasse bieten wir je nach Kreditkonstellation 15-jährige oder auch 20-jährige Zinsbindungen an. Zusammengefasst kann man sagen: je länger die Zinsbindung, desto mehr Sicherheit. In der Regel zahlt man für diese Sicherheit einen Aufschlag zum Darlehenszins. Wieviel das genau ist, hängt von der individuellen Konstellation, der Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen und anderen Faktoren ab. Auch das besprecht ihr am besten mit einem Baufinanzierungsberater.

Mit unseren Tipps kennt ihr jetzt die größten Stolpersteine.

Wir stehen euch gern mit Rat und Tat zur Seite und beantworten alle Fragen darüber hinaus. Einen Termin für ein Gespräch per Telefon, Video oder vor Ort vereinbart ihr einfach via Kontaktbutton rechts.

Wir freuen uns drauf!

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Team Raumgewinn

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