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Die neue Grundsteuer: das müssen Eigentümer jetzt wissen & tun
Ab 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer erhoben. Als Grundlage hierfür müssen Immobilieneigentümer ab dem 1. Juli 2022 wichtige Daten an ihr Finanzamt übermitteln. Zeit ist hierfür bis zum 31.10.2022. Die neue Grundsteuer soll für Fairness sorgen und für eine Vereinfachung der bisherigen Bewertungsverfahren sorgen. Laut Gericht müssen zudem bis zu Jahresende 2024 rund 35 Mio. Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.
Wir helfen dabei, die Grundsteuerreform besser zu verstehen und geben einen Überblick, welche Daten an das Finanzamt gemeldet werden müssen.
Grundsteuerreform – warum?
Durch einen Entscheid des Bundesverfassungsgerichtes gilt die bestehende Form der Grundsteuer als verfassungswidrig. Begründet wird dies mit überalterten Werten, welche einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz darstellen.
Das Urteil hat zur Folge, dass ab dem 1. Januar 2025 die neue Grundsteuer angewendet werden muss. Das Gesetz wurde auf Bundesebene verabschiedet. Die konkrete Umsetzung liegt jedoch ausschlaggebend in den Händen der Bundesländer und Kommunen.
Welche Änderungen ergeben sich durch die Reform?
Die Regeln zur Berechnung der Grundsteuer können von den Bundesländern individuell aufgestellt werden. Die Grundsteuer wird jedoch wertabhängig bleiben. Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral sein. Erreicht werden soll das vor allem durch die Anpassung der Hebesätze und die drastische Absenkung der Steuermesszahl. Aufkommensneutral bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Gesamtheit der Steuerzahler nicht mehr und auch nicht weniger Grundsteuer zahlen. Doch die Steuerzahlungen jedes Einzelnen werden sich ändern.
Welches Bewertungsmodell kommt zur Anwendung?
In Sachsen liegt der Berechnung das sogenannte „Bundesmodell“ zu Grunde. Vom Bund vorgeschlagen, soll dieses Modell die Gebäude- und Grundstückswerte möglichst genau darstellen. Neben Sachsen nutzen auch zehn weitere Bundesländer dieses Modell.
Baden-Württemberg greift auf das „Bodenwertmodell“ zurück und in Hessen, Hamburg, Bayern und Niedersachsen kommt das „Flächenfaktormodell“ zum Einsatz. Vergleicht man alle drei Modelle miteinander, ist das Bundesmodell das Aufwändigste.
Welche Daten werden abgefragt und wo können diese beschafft werden?
Generell gilt: Die Daten müssen für den Stichtag 1. Januar 2022 bereitgestellt werden. Eingereicht werden sie zusammen mit einer Feststellungserklärung. Das „Bundesmodell“ erfordert die Angabe folgender zehn Werte:
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1. Bodenrichtwert |
6. Immobilienart |
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2. Art der Nutzung |
7. Anzahl der Wohnungen und ihre Größe |
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3. Grundbuchdaten |
8. Anzahl Garagen und Stellplätze |
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4. Wohnfläche |
9. mögliches Gebäudealter |
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5. Aktenzeichen des Einheitswertes |
10. Grundstücksfläche |
Um die Daten zusammenzutragen, können verschiedene Informationsstellen sehr hilfreich sein. Vor allem das Grundsteuerportal Sachsen, das Grundbuchamt der Kommune sowie das Online-System „BORIS“.
Grundbuchamt
Im Grundbuch findet man Auskünfte über u.a. die Grundstücksnummer und die Flurnummer. Nach Eingabe von Ort oder Postleitzahl gibt das System die zuständige Stelle aus.
Für einige Stellen besteht die Möglichkeit des Onlineantrages. Ist dieser nicht möglich, wird man zur zuständigen Stelle und deren Kontakt weitergeleitet.
BORIS
Das Online-System BORIS findet man für Auskünfte über Bodenrichtwerte auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer. Es bedarf lediglich der Eingabe von Ort und Straße, um den Quadratmeterpreis zu erfahren.
ABER ACHTUNG: mit den neuen Richtwerten für 2022 rechnet man erst in den nächsten Monaten. Für die Feststellungserklärung sollte das Grundsteuerportal Sachsen genutzt werden.
Grundsteuerportal Sachsen
Für die Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts stellt die sächsische Finanzverwaltung ein eigenes Portal zur Verfügung. Ab dem 1. Juli 2022 können im Grundsteuerportal Sachsen Bodenrichtwerte für Zwecke der Grundsteuer und weitere flurstücksbezogene Daten abgefragt werden.
Weitere Quellen für die Datenbeschaffung:
Versicherungspolicen, Bauplänen oder dem Kaufvertrag kann man die Wohnfläche entnehmen. Handelt es sich um vermietete Immobilie, findet man diese auch im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung. Liegen dem Eigentümer keine offiziellen Informationen zur Wohnfläche vor, muss eine Vermessung beauftragt oder selbst durchgeführt werden.
Entscheidet man sich für die letztere Variante, muss zwingend die Wohnflächenverordnung beachtet werden. In der Fläche nicht berücksichtigt werden: Abstellräume, der Keller oder Waschküchen. Für Balkon und Terrasse müssen ein Viertel angesetzt werden. Halb zählen ein Schwimmbad sowie Zimmer mit niedrigen Deckenhöhen oder Dachschrägen. Und Achtung: die Grundsteuer ist umso höher, je größer die Wohnfläche ist. Also sollte man möglichst genau sein!
Nicht vergessen: Eine Kernsanierung der Immobilie muss ebenfalls angegeben werden. Sie erhöht den Wert, was wiederum die Grundsteuer erhöht. Bei der Angabe des Baujahres gilt der Erstbezug.
Welche Fristen müssen eingehalten werden?
Die Daten können beim Finanzamt im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eingereicht werden. Die Einreichung erfolgt über das Steuerportal „Elster“. Für ältere sowie hilfebedürftige Menschen, die nicht über entsprechende Technik verfügen, gilt eine Ausnahme: sie können die Daten in Papierform einreichen.
Versäumt man die Frist, wird lediglich eine Mahnung vom Finanzamt versandt. Kommt man dieser nicht nach, können Geldstrafen bis zu 25.000 EUR verhängt sowie Verspätungszuschläge fällig werden. Erfolgt dann immer noch keine Datenübermittlung des Eigentümers, wird vom Finanzamt eine Schätzung vorgenommen, i. d. R. geht diese zu Ungunsten des Eigentümers.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Anhand der Grundsteuererklärung, welche Immobilienbesitzer abgeben müssen, berechnet das Finanzamt die neue Grundsteuer. Es gilt:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Im Rahmen der neuen Grundsteuer wird die Steuermesszahl auf 0,031 Prozent (für Wohngrundstücke) bzw. 0,034 Prozent (für Nichtwohngrundstücke) gesenkt. Vorher betrug die Steuermesszahl 0,35 Prozent. Sachsen weicht mit seinem „modifizierten Bundesmodell“ von dieser Regelung ab. Die Steuermesszahl wurde hier auf 0,036 Prozent für Wohngrundstücke und 0,072 Prozent für Nichtwohngrundstücke festgelegt. Der Hebesatz in Prozent wird von den einzelnen Gemeinden festgelegt.
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Team Raumgewinn